PROYECTO DE LEY

El Senado y la Honorable Cámara de Diputados de la Nación sancionan con fuerza de ley:

MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL Y DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. DESALOJO.

ARTÍCULO 1

Sustitúyase el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

Art. 679. – La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumarísimo con las modalidades que se establecen en los artículos siguientes.

ARTÍCULO 2

Sustitúyase el artículo 680 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

Art. 680. – La acción de desalojo podrá ser incoada por el titular del inmueble así como también por el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el comodante, el superficiario y cualquier persona que tenga derecho a usar y gozar de la cosa por un título legítimo y procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos, usurpadores y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.

ARTÍCULO 3

Sustitúyase el artículo 680 BIS del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

Art. 680 BIS. – En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario, intruso o usurpador, en cualquier estado del juicio, después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez deberá disponer la inmediata entrega del inmueble con la presentación del título de propiedad por parte del accionante, previa caución juratoria. La entrega deberá hacerse efectiva dentro de los cinco (5) días de efectuada la solicitud del actor.

ARTÍCULO 4

Sustitúyase el artículo 680 TER del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

Art. 680 TER. – Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto o la prevista en el art. 680 BIS, el juez deberá realizar, antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial dentro de las primeras 48 horas de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial, constatando a los ocupantes del inmueble e identificándolos con nombre y apellido y número de documento.

ARTÍCULO 5

Sustitúyase el artículo 682 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

ARTÍCULO 6

Sustitúyase el artículo 683 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

Art. 683. – Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse la notificación, el notificador procurará localizarlo siendo suficiente para ello fotos del inmueble que permitan ubicarlo correctamente. En todos los casos, el notificador deberá proceder a la identificación de los ocupantes del inmueble pidiéndoles razón de su relación con el demandado y en qué carácter lo ocupan, y quedando autorizado para apelar al auxilio de la fuerza pública de ser necesario.

ARTÍCULO 7

Sustitúyase el artículo 684 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

Art 684. – Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el Oficial Notificador si hallare a la parte demandada: deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, previniéndoles que la sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que dentro del plazo fijado para contestar la demanda podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles.

ARTÍCULO 8

Sustitúyase el artículo 684 BIS del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

Art. 684 BIS. – En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor obtendrá, bajo caución juratoria, previa presentación del título de propiedad por parte del accionante, la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis.

ARTÍCULO 9

Sustitúyase el artículo 685 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por el siguiente texto:

Art. 685 – En los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento del plazo, sólo se admitirá la prueba documental.

ARTÍCULO 10

Incorpórase el artículo 686 BIS del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:

MANDAMIENTO
Art. 686 BIS. – El mandamiento de lanzamiento incluirá en todos los casos los siguientes recaudos: La autorización al Oficial de Justicia para apelar al uso de la fuerza pública en caso de necesidad, así como al allanamiento del domicilio y a la apertura de cerraduras, aún cuando la propiedad se hallare desocupada.

ARTÍCULO 11

Reincorpórase el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a tres (3) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

ARTÍCULO 12

Incorpórase el artículo 1223 BIS del Código Civil y Comercial de la Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 1223 BIS.- Medidas cautelares. En los juicios de desalojo, la caución que deba constituir por el actor durante el proceso deberá ser siempre de carácter juratorio. No obstante, cada jurisdicción podrá establecer las medidas cautelares adicionales que considere para tal efecto por medio de sus leyes procesales o de normas especiales.

ARTÍCULO 13

Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Autor: YEZA Martín

FUNDAMENTOS

Sr. Presidente,

El presente proyecto de ley tiene por objeto la modificación del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación más específicamente su Título VII del Libro CUARTO titulado “DESALOJO” y del Código Civil y Comercial de la Nación en su Sección VII – “Efectos de la Extinción” del Título IV Capítulo 4 – Locación.

Es dable citar el largo periplo jurídico que se ven obligadas a enfrentar aquellas personas que en la actualidad deben iniciar una acción de desalojo frente a un locatario -en caso de incumplimiento de contrato o vencimiento de plazo- que resiste a abandonar el inmueble locado como también contra sublocatarios, tenedores precarios, intrusos u ocupantes de cualquier otra índole sobre los cuales exista un derecho de restitución exigible.

Esta problemática ha sido recurrente e incluso ha ido agravándose durante este último tiempo, con un factor principal en común: la complejidad para la víctima del inmueble intrusado o usurpado de contar con herramientas ágiles para su restitución, debiendo incurrir en procesos interminables y erogaciones imprevistas y carentes de total justificación. Es decir, uno de los mecanismos esenciales que prevé la normativa para garantizar el pleno ejercicio del derecho a la propiedad privada consagrado en nuestra Constitución Nacional como principio rector básico e inviolable, se aparta de modo absoluto de su verdadera función.

En tal sentido, inicialmente este proyecto dispone la tramitación de los desalojos por vía sumarísima, supliendo un vacío legal de más de dos décadas causado a raíz de la sanción de la Ley Nro. 25.488. Cabe recordar que dicha ley modificó oportunamente el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, suprimiendo -entre otras reformas- todo el trámite relativo al proceso sumario. No obstante, omitió resolver lo referente al proceso de desalojo, cuya redacción actual sigue remitiendo a un trámite hoy inexistente, dejando en consecuencia una laguna jurídica a resolver conforme el criterio de cada juez.

La tramitación por vía sumarísima no solo respeta el espíritu original de la norma (que se había apartado del proceso ordinario por sus extensos plazos y había optado por la vía del sumario) sino que también resulta acorde con los derechos protegidos por la acción de desalojo y los plazos más acotados que se requieren para su resolución. En tono ejemplificador, mas no taxativo, cabe recordar que el proceso sumarísimo cuenta con plazos más acotados (incluso para traslado de la demanda), no admite excepciones de previo y especial pronunciamiento como tampoco reconvenciones (muchas veces interpuestas al sólo efecto dilatorio por el demandado), y no habilita la presentación de alegatos.

A mayor abundamiento, en lo relativo a una potencial vulneración de derechos del demandado (extremo comúnmente alegado sobre